Самыми распространенными земельными спорами, исходя из правоприменительной и судебной практики, являются споры между собственниками смежных участков об определении местоположения границ земельных участков.

В настоящее время участились случаи, когда координаты границ земельного участка, содержащиеся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) не соответствуют координатам фактических границ земельного участка, что приводит к пересечению границ смежных земельных участков в сведениях ЕГРН.

Данные обстоятельства, в первую очередь свидетельствуют о наличии реестровой ошибки в документах, на основании которых земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Реестровая ошибка – это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, в правоудостоверяющих документах, а также документах, определяющих границы земельного участка, допущенная кадастровым инженерам при межевании земельного участка.

Такими документами может быть:

  • договор купли-продажи;
  • постановление государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
  • межевой план;
  • технический план;
  • карта-план территории;
  • акта обследования земельного участка.

Реестровая ошибка может стать существенным препятствием при осуществлении любых действий регистрационных действий в отношении земельного участка.

С 1 января 2017 года вступили в силу новые правила регистрации недвижимости и хранения сведений об объектах недвижимости. Прежние реестры ЕГРП и ГКН объединили в новый сводный реестр Единый государственный реестр недвижимости (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
далее закона 218-ФЗ).

Некоторые статьи закона № 221-ФЗ о кадастровой деятельности утратили силу. В частности, поменялись правила не только регистрации объектов, но и исправления реестровых ошибок.
Несмотря на то, что изменения вступили в силу в 2017 году, в настоящее время проблема об исправлении реестровой ошибки является наиболее распространенной при разрешении земельных споров.

В соответствии с новыми принятыми правилами исправлением реестровой ошибки занимается территориальный орган Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При этом, в случаях, если исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только
по решению суда.

Как правило, несоответствие координат границ земельного участка приводит к спорам между соседями в связи с тем, что границы одного земельного участка накладываются на границы другого земельного участка.

В связи с чем, наиболее распространенный способ разрешения спора
об установлении реестровой ошибки в судебном порядке.

Исправление реестровой ошибки в судебном порядке осуществляется в следующих случаях:

  • границы участка пересекают границы другого участка, которые установлены в соответствии с требованиям действующего законодательства в ЕГРН;
  • спор в отношении смежной границы земельных участков;
  • собственник не согласен с итогами межевания земельного участка, которые внесли в ЕГРН.

Следует учитывать, что исправление реестровой ошибки в судебном порядке не может считаться основанием для прекращения права собственности на землю. К такому выводу неоднократно приходил Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении реестровой ошибки.

Верховный суд Российской Федерации указал на то, что такое основание для прекращения права собственности на земельный участок, как наличие реестровой ошибки в сведениях о его границах, законом не предусмотрено. Наличие реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка является лишь основанием для исправления такой ошибки, но не основанием для прекращения права собственности на земельный участок.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В связи с чем, если при обращении в суд об установлении реестровой ошибки в отношении земельного участка Вас истец лишает права собственности на земельный участок, в том числе путем уменьшения площади Вашего земельного участка, суду следует отказать в данном случае в связи с тем, что истец избрал ненадлежащий способ защиты для восстановления своего нарушенного права, ставя вопрос об исправлении реестровой ошибки путем внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

При таких обстоятельствах, истцу необходимо было обращаться с исковыми требованиями об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, что неоднократно указывалось Верховным судом Российской Федерации.