Два дольщика купили одну и ту же квартиру. За кем должно быть зарегистрировано право собственности?

Гражданская коллегия Верховного суда в своем определении от 11.05.2021 по делу № 18-КГ21-16-К4, напомнила, что преимущество у того, кому квартира передана во владение. В споре между двумя дольщиками, который дошел до ВС, суды не установили, кто получил недвижимость во владение раньше.

На одну и ту же квартиру в Армавире претендовали два дольщика — Т. и Е.
Т. в июне 2014 года заключила договор долевого участия с индивидуальным предпринимателем А. Он, свою очередь, в июле 2015 года заключил договор о совместной деятельности с ООО «Траст-Т», которому перешли права и обязанности предпринимателя как застройщика. Сославшись на этот договор, суд в споре администрации и А. о сносе дома признал право собственности на квартиру за «Траст-Т». А позже в отношении А. и директора общества было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.
В марте 2018 года в отношении той же квартиры договор с «Траст-Т» заключил Е. Но обязанности по договору общество не выполнило, не зарегистрировало за собой право собственности на квартиру и не передало ее дольщику.
Е. подал иск к «Траст-Т» о признании права собственности на квартиру. Первая инстанция его поддержала, решив, что действия истца и общества были направлены на создание спорного недвижимого имущества и передаче его в собственность истца. Но апелляция, рассмотрев дело по правилам первой инстанции с учетом встречного иска Т. признании права собственности общества отсутствующим, встала на ее сторону. По мнению суда, к «Траст-Т» перешли все права А. как застройщика. А — Е. не доказал, что Т. знала или должна была знать о признании судом права собственности на квартиру за обществом и о последующей ее продаже Е. С этим согласилась кассация.
Гражданская коллегия ВС пришла к другим выводам. ВС напомнил, что к подобным спорам следует применять ст. 398 ГК о порядке исполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (в интерпретации постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22). Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о госрегистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. В иных случаях руководствоваться надо тем, кто раньше заключил договор. А если это неизвестно, то кто первый предъявил иск.
В данном деле в отношении одной и той же квартиры есть два договора: от 2014 года с Т. и от 2018 года с Е. Значит, чтобы решить, кому из них принадлежит право на квартиру, судам надо было установить, передано ли спорное имущество во владение кому-либо из истцов, так как такая передача исключает возможность передачи квартиры другому истцу. Однако суды этого не сделали.
ВС РФ направил дело на пересмотр в апелляцию.