Законом о долевом участии в строительстве установлена обязанность застройщика уплачивать неустойку за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
В частности, за просрочку передачи жилого помещения, или иного объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Такая неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере если участником долевого строительства является гражданин.
Неустойку можно взыскать как за твёрдый период — с момента просрочки до момента решения суда — в чётко определённой «твёрдой» денежной сумме, так и с момента решения суда до фактического исполнения обязательств застройщиком. Такая возможность вытекает из Постановления пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в п. 65. Расчётом взыскиваемой суммы в таком случае займутся судебные приставы.
Порядок действий следующий:
- Для взыскания такой неустойки вам надлежит обратиться к застройщику с досудебной претензией.
- В случае его отказа от добровольного удовлетворения ваших требований, выбрать суд, в который обратиться с исковым заявлением. Можно выбрать суд как по месту своего жительства (так как к таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей), по месту нахождения застройщика (общее правило), либо по месту нахождения строящейся недвижимости (так как можно выбирать суд по месту исполнения договора вашим контрагентом). При судебном порядке взыскания неустойки в вашу пользу будет взыскано также компенсация морального вреда, а также штраф в размере половины от присужденной в вашу пользу суммы (неустойка + компенсация морального вреда)/2.
- При подготовке иска учесть все моратории на начисление неустоек.
В связи с последними событиями в мире, Правительством России было установлено три моратория на начисление неустоек и иных финансовых санкций. Применительно к долевом строительству такие моратории действовали с 02.04.20 по 01.01.21 — так называемый «ковидный мораторий», введённый в связи с экономическими последствиями пандемии короновирусной инфекции, а также с 29.03.22 по 30.06.23 — мораторий, установленный в связи с осложнением экономической ситуации, вызванным СВО. Третий мораторий действует с 22.03.2024 года, и по плану должен быть снят 31.12.2024. За период действия вышеуказанных мораториев неустойка вообще не начислялась, следовательно при расчёте взыскиваемой неустойки указанные периоды из расчёта необходимо исключить. Кроме того, в настоящий период нельзя предъявлять никакие старые исполнительные листы по неустойке с застройщика к исполнению. - В суде также будет крайне желательно обосновать, что последствия нарушения застройщиком своих обязательств для вас крайне чувствительны, и заявленная сумма неустойки является соразмерной последствиям просрочки. Например, вы очень рассчитывали на данное жилье, и сейчас вам негде жить, вы вынуждены жить у друзей/знакомых/родственников, и так далее. Всё дело в том, что застройщик, как правило просит суд снизить заявленную неустойку. Такое право формально предоставлено ему статьёй 333 ГК РФ. Но снижена неустойка может быть только в том случае, если ответчик докажет, что последствия, вызванные нарушением своих обязательств, явно несоразмерны с заявленной суммой неустойки. При правильном обосновании соразмерности со стороны истца, сумма снижается судом крайне редко.