Как закон защищал нанимателей, а наниматели защищались от закона.Многие знают, что договор долгосрочного найма квартир (от года) необходимо регистрировать в Росреестре. Если договор заключается сроком менее чем на 1 год, то государственная регистрация не требуется.

Именно поэтому так популярна практика заключения договоров найма сроком на 11 месяцев во избежание данной процедуры — собственники квартир заключают договоры с жильцами сроком на 11 месяцев, а жильцы потом живут в квартирах годами, потому что по закону договор найма в отсутствие возражений наймодателя автоматически продлевается. В таком случае регистрация договора также не требуется.

Известны риски регистрации – у квартиры будет зарегистрировано обременение в виде аренды, налоговая и Росреестр узнают, что собственник сдает квартиру, то есть все последствия могут настигнуть лишь наймодателя.

Чем же тогда грозит отсутствие регистрации долгосрочного договора найма квартиры в Росреестре? Права нанимателя при продаже квартиры наймодателем могут остаться без защиты.

По закону, если договор заключен на срок от года, при продаже квартиры новому собственнику, новый собственник до окончания срока договора выселить жильцов не сможет, поскольку договор остается действующим.

Это условие действует при наличии в ЕГРН соответствующей записи. В противном случае новый собственник сможет заявить, что ни о каких жильцах не знал, в ЕГРН никаких сведений об аренде нет, в связи с чем он является добросовестным покупателем, а жильцы подлежат выселению. Важно помнить, что, если договор подлежит регистрации, но зарегистрирован не был, он не имеет силы для третьих лиц.

Таким образом, регистрацией договора защищаются в первую очередь наниматели, поэтому нанимателям необходимо с осторожностью относиться к заключению договора на срок менее года с целью уклонения от государственной регистрации договора в ЕГРН.