Неотделимыми улучшениями по смыслу действующего законодательства являются улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вред. Такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, в связи с чем, в будущем могут возникать вопросы по возмещению таких расходов, связанных с данными неотделимыми улучшениями.
Неотделимые улучшения чаще производит арендатор, как сторона, заинтересованная в использовании объекта аренды (например, съемная квартира или помещение под магазин).
Закон связывает возмещение расходов с наличием или отсутствием согласия арендодателя.
Так, если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора обязан возместить документально подтвержденные расходы на производство неотделимых улучшений.
В случае если неотделимые улучшения были сделаны при отсутствии согласия арендодателя, то такие расходы возмещению не подлежат. Более того, если арендодатель докажет, что такие улучшения причинили вред объекту аренды, ухудшили его функциональное назначение, он будет вправе взыскать с арендатора убытки.
Неотделимыми улучшениями могут быть работы по замене электрики или водопровода, перепланировке, обновлению отделочных покрытий. Например, если арендатор решил перекрасить стены — это неотделимые улучшения.
Всё, что можно забрать, не причинив непоправимого вреда ремонту, считают отделимыми улучшениями. В некоторых случаях суды решают, что если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признаётся отделимым.
Отделимые улучшения арендованного имущества — это, к примеру: мебель или бытовая техника.
Неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя, а произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, арендатор забирает их с собой и может использовать по своему усмотрению дальше. Если, конечно, какой-то другой порядок не прописан в договоре аренды, что абсолютно допустимо.
Но отсутствие в Гражданском кодексе и других нормативных актах конкретного списка, какие улучшения считаются отделимыми, а какие нет, вызывает споры.
