А. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользованию администрации города, в котором просила установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение и обязать ответчика в течение одного месяца выкупить у истца жилое помещение за выкупную стоимость определенную решением суда. В обоснование заявленных требований указала на то, что является собственником жилого помещения. Заключением Межведомственной комиссии от 2014 г. многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Администрацией города издано распоряжение от 2020 г. об изъятии земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а также жилых помещений в данном доме. Согласно проекту соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа рыночная стоимость жилого помещения (комнаты), принадлежащего истцу, в том числе рыночная стоимость имущества в многоквартирном доме и земельного участка, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, составляет 970 000 руб., убытки, связанные с переездом из изымаемой комнаты в другое жилое помещение, — 15 000 руб., с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности — 46 000 руб., с оформлением права собственности на другое жилое помещение — 2 000 руб., величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт — 573 000 руб. Выкупная цена определена ответчиком на основании отчета об оценке, изготовленного экспертной организацией в 2020 г. А. полагала, что рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости земельного участка в центре города, установленная в данном отчете, существенно занижена.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, иск удовлетворен. Установлен размер равноценного возмещения за спорное жилое помещение в размере 2 206 000 (два миллиона двести шесть тысяч) руб.
На Ответчика возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у А. изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение за выкупную стоимость в размере 2 206 000 рублей.
Определением суда кассационной инстанции, указанные решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения. Не согласившись с вышеуказанным судебными постановлениями, комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации города обратился с кассационной жалобой в Верховный суд Российской Федерации.
Верховный суд Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу, что судами нижестоящих инстанций допущены нарушения норм материального и процессуального права.
Как установлено судами и следует из материалов дела, А. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, который распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд городского округа.
В сентябре 2020 г. комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации города направил А. для рассмотрения и подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа, а также отчет об оценке экспертной организации от 2020 г.
В соответствии с указанным отчетом об оценке рыночная стоимость объекта оценки составила 970 000 руб., убытки, связанные с переездом из изымаемой комнаты в другое жилое помещение, — 15 000 руб., поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности — 46 000 руб., оформлением права собственности на другое жилое помещение — 2 000 руб., величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт — 573 000 руб. Общая сумма возмещения — 1 606 000 руб. Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения сторонами не достигнуто.
В ходе рассмотрения дела судом назначена судебная экспертиза по определению выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, проведение которой поручено экспертной организации № 2.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, при этом спорная стоимость имущества истца установлена судом на основании экспертного заключения экспертной организации № 2.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом правомерно принято во внимание экспертное заключение экспертной организации № 2. Выводы эксперта о рыночной стоимости жилого помещения сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, выставленных на продажу с применением корректирующих коэффициентов. Экспертом определена рыночная стоимость жилого помещения в размере 667 000 руб. без учета рыночной стоимости доли А. на общедомовое имущество, доли мест общего пользования в квартире и доли земельного участка. Рыночная стоимость доли на земельный участок под домом определена экспертом в размере 393 000 руб. С учетом указанной стоимости доли земельного участка, стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в размере 102 000 руб. и места общего пользования в квартире в размере 258 000 руб. рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома составила 753 000 руб.
Кроме этого, экспертом определена величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающейся на долю собственника, которая составила 664 000 руб., и размер убытков — 122 000 руб. Таким образом, заключением судебной экспертизы определена выкупная стоимость изымаемого жилого помещения в сумме 2 206 000 руб. Доказательств тому, что указанная рыночная стоимость квартиры с учетом ее существующего технического состояния необоснованно завышена, ответчиком, вопреки доводам жалобы, не представлено.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что с принятыми по делу судебными постановлениями судов согласиться нельзя по следующим основаниям.
Как видно из судебных постановлений и материалов дела, по данному делу была проведена экспертиза, назначенная судом первой инстанции, выводы которой взяты за основу судом при установлении выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу.
Из экспертного заключения следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 206 000 руб., которую суд взыскал в пользу Арефьевой Л.М., складывается из четырех составляющих: рыночной стоимости жилого помещения в размере 667 000 руб., рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество (земельный участок под многоквартирным домом) в размере 753 000 руб., размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 122 000 руб., размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 664 000 руб.
Размер убытков в связи с изъятием жилого помещения, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт заявителем не обжалуются.
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).
Данная формула расчета доли мест общего пользования представлена и самим экспертом в заключении от 2021 г. Однако при расчете доли земельного участка, приходящейся на объекты-аналоги, эксперт рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме, общую площадь дома, которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.
Между тем определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета. Ошибочность данного подхода подтверждается также и тем, что включение этой площади при расчете доли в праве на общее имущество приводит к тому, что сумма долей в праве на общее имущество всех собственников помещений отклоняется от 100 %.
Неправильно проведенные расчеты по определению стоимости доли земельных участков под многоквартирными жилыми домами, приходящиеся на стоимость цены предложения объектов-аналогов, в итоге значительно повлияли на рыночную стоимость спорного жилого помещения, поскольку неверно рассчитанные стоимости долей земельных участков, приходящихся на объекты—аналоги, приводят к искусственному увеличению стоимости данных объектов без учета стоимости таких долей и, соответственно, увеличению стоимости 1 кв.м этих объектов-аналогов, исходя из которых в последующем определяется стоимость спорной квартиры.
Как следует из материалов дела, суд не усмотрел противоречий в заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом экспертной организацией № 2, сомнений в правильности применения норм материального права при определении выкупной цены спорного жилого помещения у суда не возникло.
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.
Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Суд в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Эти требования закона судом выполнены не были. Суд апелляционной инстанции, проверявший законность решения суда первой инстанции, данные нарушения норм права, которые являются существенными и непреодолимыми, не исправил, в нарушение требований положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не обсудил вопрос о проведении повторной экспертизы.
Таким образом, cудебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала необходимым отменить как судебные постановления нижестоящих судов и направить дело на новой рассмотрение.
