К. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Х. о признании права собственности на квартиру и выплате ИП с депозитного счета Управления Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации стоимости квартиры в размере 2 181 000 рублей. В обоснование своих требований К. указала, что в июле 2017 года заключила с ИП предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе. В соответствии с условиями заключенного договора стоимость квартиры составляла 2 181 000 руб., 950 000 руб. из которых были переданы ИП при подписании договора.

Срок окончательного расчета был определен сторонами до декабря 2017 г. В июле 2017 г. К. передала ИП 600 000 руб., в июне 2018 года — 140 000 руб. По достигнутой между сторонами договоренности, оставшуюся денежную сумму в размере 191 000 руб. К. должна была выплатить в срок до сентября 2018 г.

В сентябре 2018 г. в адрес К. от ИП поступило уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного в июле 2018 г. в одностороннем порядке, с приложением копии банковского приходного кассового ордера об открытии на имя К. банковского счета и внесением на него 1 990 010 руб.

В сентябре 2018 г. К. направила ИП письмо о несогласии с расторжением договора, содержащее требование исполнить предварительный договор купли-продажи квартиры — получить денежные средства в полном объеме и заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Решением суда первой инстанции, вынесенным в марте 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам, в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции вынесенные судебные постановления оставлены без изменения.
Не согласившись с вышеуказанными судебными постановлениями,
К. обратилась в кассационной жалобе в Верховный Суд Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что при вынесении судебных постановлений допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.

Как установлено судом, в июле 2017 г. между ИП Х. и К. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 43,62 кв. м, расположенной на пятом этаже блока-секции N 2 в строящемся жилом с внесением в обеспечение его исполнения 950 000 руб.
Пунктом 1.2 указанного договора полная стоимость квартиры определена в сумме 2 181 000 руб., подлежавшей уплате в срок до декабря 2017 г.

Согласно пункту 1.3 этого же договора остаток, с учетом переданной при заключении договора денежной суммы, должен быть выплачен двумя платежами: в срок до июля 2017 г. — 600 000 руб.; в срок до декабря 2017 г. — 631 000 руб. Истец при заключении договора выплатила 950 000 руб., в июле 2017 г. — 600 000 руб., в мае 2018 г. — 300 000 руб.

После уплаты указанных денежных средств между сторонами было достигнуто соглашение, по условиям которого в срок до июня 2018 г. К. должна была выплатить 150 000 руб., а в срок до сентября 2018 г. — 181 000 руб.

В июне 2018 г. К. произвела выплату суммы в размере 140 000 руб. При этом между сторонами была достигнута договоренность о том, что оставшаяся денежная сумма по договору в размере 191 000 руб. будет выплачена в срок до сентября 2018 г.

В сентябре 2018 г. ИП направил истцу уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, вследствие неисполнения К. существенных условий договора по оплате его цены в предусмотренный соглашением срок.

Данное уведомление о расторжении предварительного договора было получено К. в сентябре 2018 г. В сентябре 2018 г. ИП на имя К. открыт расчетный счет в филиале регионального отделения ПАО «Сбербанк», на который произведен возврат оплаченных К. денежных средств в размере 1 990 000 руб.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных К. требований, суд указал на то, что К. неоднократно нарушались существенные условия договора, касающиеся порядка оплаты стоимости квартиры.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал на то, что возникшие между сторонами отношения регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, застройщику было предоставлено право на одностороннее расторжение заключенного между сторонами договора. Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Однако судами при рассмотрении дела не учтены следующие обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения спора.

Суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Договор, заключенный сторонами в июле 2017 г. и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорной квартиры в срок до декабря 2018 г. (не ранее осуществления окончательного расчета), не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. По существу, такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Исходя из положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым руководствовался суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства.

Обосновывая свой вывод о том, что у ИП имелись основания для расторжения заключенного с К. предварительного договора купли-продажи в одностороннем порядке, суд апелляционной инстанции исходил из положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке.

Между тем, каких-либо документов, свидетельствующих о том, что ИП,
с которым К. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, является застройщиком многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Также, сославшись на допущенные К. нарушения сроков оплаты платежей за приобретаемую ею квартиру, суд не учел положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

ИП, приняв просроченный платеж от К., фактически подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора и тем самым утратил право ссылаться на допущенную К. просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.

При этом судами не принято во внимание то обстоятельство, что стороны договора неоднократно согласовывали изменение сроков оплаты цены спорной квартиры, о чем свидетельствуют соответствующие расписки, составленные в форме соглашений, подписанных обеими сторонами договора.

Таким образом, с учетом вышеуказанных нарушений, допущенных судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем судебными постановления нижестоящих судов подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.