Президент Адвокатского Бюро «№ 1 Де-Юре» адвокат Гаврилов Александр Александрович рассказывает о возможности включения условия об одностороннем расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.
В настоящее время, при наличии возможности, многие люди сдают имеющуюся жилую площадь. Отношения между наймодателем и нанимателем далеко не всегда складываются гладко. Частая причина расторжения договора найма – неисполнение обязанностей по оплате нанимателем.
В такую ситуацию попала гражданка К., которая по прибытию в другой город, сняла у С. квартиру сроком до года. Первые два платежа были внесены исправно, однако последующие платежи были с опозданием или не платились совсем. В договоре коммерческого найма квартиры было предусмотрено условие, согласно которому, С. вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невнесения платы более двух раз подряд.
К. обратилась в суд с требованием о признании расторжения договора в одностороннем порядке незаконным, признании незаконным выселения из жилого помещения, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Однако суды признали действия С. законными и соответствующими договору. Материалами дела было установлено, что К. из 11 месяцев оплатила только 2, в остальные месяцы оплаты не производились.
В итоге К. обратилась в Конституционный Суд Российской Федерации, с требованием о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев данное дело, Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении указал, что Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время.
Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его. В свою очередь, несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения. Стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации.
Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно определять их наступление.
Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что стороны вправе включать такие условия в договор коммерческого найма, поскольку иное бы нарушало интересы и баланс сторон и привело бы к ущемлению прав наймодателя.
