Президент Адвокатского Бюро «№ 1 Де-Юре» адвокат Гаврилов Александр Александрович рассказывает о том, в каком случае покупатель квартиры будет признан добросовестным.
Лицо, приобретающее имущество у наследников, вступивших в права наследования, должен проверить только наличие свидетельства о праве на наследуемое имущество и сведений из единого государственного реестра недвижимости.
Именно такой стандарт осмотрительности, установила Судебная Коллегия Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении конкретного дела об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.
Обстоятельства дела заключались в следующем. К гражданке Е., которая приобрела квартиру на основании договора купли-продажи у Ф, являющейся наследницей К. по закону, местная администрация предъявила иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование исковых требований администрация указала, что квартира является выморочным имуществом, поскольку К. не имела наследников ни по закону, ни по завещанию, а свидетельство о праве на наследуемое имущество, выданное Ф являлось подложным, что было установлено в рамках расследования уголовного дела. Из чего следует, что Ф. не могла ни с кем заключать договор купли-продажи указанной квартиры.
Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации, исходил из того, что спорное жилое помещение выбыло из собственности Департамента помимо его воли в результате противоправных действий, поскольку органами записи актов гражданского состояния акт рождения Рычковой Г.В. у матери Сидоровой Л.Г. не регистрировался, по факту совершения мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения возбуждено уголовное дело, по которому Департамент признан потерпевшим.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Егорова Т.П. не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку в условиях подозрительности сделки она должна была предпринять дополнительные меры по проверке юридической судьбы вещи и продавца путем использования открытых источников информации. Суд указал, что у Егоровой Т.П. имелась реальная возможность проверить факт родственных отношений между умершей Сидоровой Л.Г. и Рычковой Г.В. и убедиться в подложности свидетельства о рождении Рычковой Г.В. Доводы Егоровой Т.П. о ее добросовестности суд отверг с указанием на то, что законом не предусмотрен приоритет интересов добросовестного приобретателя перед собственником, лишившимся имущества помимо его воли.
Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.
Однако, с принятым по делу решением не согласилась Судебная Коллегия Верховного Суда Российской Федерации, которая указала, что бездействие администрации, в определенной степени, как участника гражданского оборота, выразившееся в не оформлении в разумный срок права собственности на выморочное имущество, создает предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, как в данном случае и произошло.
Как усматривается из материалов дела, прежний собственник квартиры К. умерла в январе 2015 г., о чем районным отделом ЗАГС в тот же месяц была сделана соответствующая актовая запись, на основании которой в июле 2015 г. К. в связи со смертью была снята с регистрационного учета по месту проживания.
С момента смерти К. до признания Департамента потерпевшим по уголовному делу (в течение около пяти лет) администрацией не совершено никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к спорной квартире.
Нижестоящие суды не учли, что переход права к Е. был зарегистрирован в установленном законом порядке, более того, сделка была оформлена у нотариуса, на которого в соответствии с действующим законодательством возлагается обязанность по проверке прав наследников на получение наследства. Права Ф. – продавца квартиры были подтверждены выданным в установленном законом порядке, нотариальным свидетельством о праве на наследуемое имущество, а также выпиской из Единого Государственного Реестра Недвижимости, где Ф. была указана в качестве собственника.
При таких обстоятельствах, Судебная Коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые судебные постановления и направило дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, чем защитила права Е, как добросовестного приобретателя.
