Юрист Адвокатского Бюро «№ 1 Де-Юре» Дудукин Денис Вячеславович рассказывает о последних изменениях в жилищном законодательстве.

29 декабря 2021 Конституционный Суд вынес Постановление № 55-П/2021, которым признал неконституционными нормы Жилищного Кодекса Российской Федерации, позволяющие взыскать с собственника земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, денежные средства в пользу управляющей компании за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора.

Фабула дела.

08.10.2014 решением общего собрания собственников земельных участков, расположенных в коттеджном поселке «Солнечный берег» ООО «Л» было выбрано в качестве управляющей компании. Также была утверждена форма договора управления между собственником земельного участка и УК на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту имущества общего пользования коттеджного поселка. В перечень указанных работ и услуг входили организация контрольно-пропускного режима при въезде в поселок, вывоз твердых бытовых отходов и содержание контейнерных площадок, уборка и содержание дорог и территории общего пользования и т.д

12 декабря 2015 г. Т. приобрела в собственность два земельных участка в том же районе, где располагался коттеджный поселок, а в 2019 г. на одном из них был построен жилой дом. Позднее «Л» обратился в суд с иском Т. о взыскании задолженности по оплате содержания, ремонта и управления имуществом общего пользования коттеджного поселка, образовавшейся за период с 17 декабря 2015 г. по 31 августа 2019 г., неустойки, судебных расходов.

Решением мирового судьи судебного участка исковые требования были частично удовлетворены: с Т. взыскана задолженность, но уменьшен размер исчисленной истцом неустойки и расходов на оплату услуг представителя. Данное решение оставлено без изменения вышестоящими судами. Кассационная жалоба Т. поданная в Верховный Суд РФ, возвращена ей без рассмотрения по существу.
Суды исходили из того, по причине отсутствия в законодательстве норм, непосредственно регулирующих отношения между управляющими организациями и собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода территориальных образованиях, к этим отношениям по аналогии применяются нормы ЖК, регулирующие отношения по управлению МКД и содержанию общего имущества в нем.
Суды пришли к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в МКД, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом.

Т. обратилась в Конституционный Суд, указав, что нормы, на которые ссылались суды в ее деле – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – позволяют взыскать с собственника земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, денежные средства в пользу УК за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора.

Рассмотрев жалобу, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что имущество общего пользования в коттеджных поселках обладает – в сравнении с общим имуществом в МКД – принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов. (Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П).

Вместе с тем Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что при решении вопроса о распределении расходов на содержание коттеджного поселка, несомненно, следует учитывать, что обязанность по участию в соответствующих расходах ложится не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах. Такие собственники имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, что не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

Конституционный Суд Российской Федерации пояснил, что распределение расходов на содержание имущества общего пользования должно происходить с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, понесшего траты на его создание, и собственников отдельных участков и домов.
Суд обратил внимание, что действующее законодательство не содержит указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в коттеджном поселке. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании, пояснил КС.
Суд отметил, что, если собственнику земельного участка не была предоставлена возможность участвовать в принятии решений об управлении и содержании имущества общего пользования, и этим полностью занимается УК, с которой у данного собственника не заключен договор, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение. В подобных ситуациях суды, применяя оспариваемые нормы по аналогии, не оценивают ни виды и объем услуг УК, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности рыночной стоимости, заключил КС.
Таким образом ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК в нормативной связи с ч.1 ст. 7 ЖК были признаны неконституционными, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в коттеджном поселке, не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что федеральному законодателю в кратчайшие сроки необходимо внести в действующее законодательство изменения,

Также он постановил пересмотреть вынесенные в отношении Т. судебные акты.