Юрист Адвокатского Бюро «№ 1 Де-Юре» Дудукин Денис Вячеславович рассказывает про возможность защиты прав покупателя при приобретении недвижимости. Защита прав покупателя недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности.
В Определении № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019 Верховный Суд напомнил, что при очевидности материально-правового интереса истца суды обязаны самостоятельно определять надлежащий способ защиты права. Ненадлежащий способ защиты права обнаружил только Верховный суд РФ.
В декабре 2007 г. ООО «С» купило у ООО «Л» здание и земельный участок под ним. В тот же день был подписан акт приема-передачи, имущество перешло во владение покупателя.
В соответствии с договором ООО «С» оплатило покупку частично, окончательный расчет стороны договорились произвести после госрегистрации перехода права собственности. Однако в ноябре 2008 г. управление Росреестра отказалось регистрировать переход права на спорные объекты из-за того, что в рамках уголовного дела на земельный участок был наложен арест.
В дальнейшем обременение в виде ареста было исключено из реестра, ООО «С» несколько раз просило ООО «Л» зарегистрировать переход права собственности, но продавец на эти просьбы не реагировал. Покупатель был вынужден обратиться в Арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи действующим и признании права собственности на приобретенные здание и участок. В обоснование своего требования организация ссылалась на факт заключения с ООО «Л» договора, частичное внесение платы по нему, передачу имущества по акту и владение спорной недвижимостью.
Первая инстанция удовлетворила иск, с ней согласились апелляция и суд округа, однако ответчик подал жалобу в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная Коллегия по Экономическим Спорам отметила, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, действительно вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Такой иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что указанное право возникло. При этом, напомнила Коллегия, иск о признании права, заявленный лицом, права и сделки которого в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен, если права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997 г. и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного акта либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
В данном случае ООО «С» не обладало правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о госрегистрации 1997 г. То есть заключение договора купли-продажи и частичная уплата предусмотренной им цены не являются основаниями для признания права собственности, подчеркнула Судебная Коллегия Верховного Суда Российской Федерации.
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты, пояснила Судебная Коллегия Верховного Суда Российской Федерации. Однако, добавил он, обращение общества ООО «С» за судебной защитой, по сути, направлено на государственную регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость.
Судебная Коллегия Верховного Суда Российской Федерации напомнила, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.
Высокой Судебной Инстанцией отмечено, что истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности, и именно из-за отсутствия действий руководства ООО «Л» покупатель обратился в суд. При этом, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ведет себя подобным образом, то другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В определении Судебной Коллегии Верховного Суда Российской Федерации указано, что если требующая государственной регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки: «Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом».
На этом основании Судебная Коллегия по Экономическим Спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
